Zaniżona moim skromnym zdaniem wycena nieruchomości dla potrzeb kredytu

[Marioosh]

Rzeczoznawca miał zrobić wycenę nieruchomości dla potrzeb kredytu. Po
pomiarach i po zapoznaniu sie z dokumentacją stwierdził, że po
zakończniu budowy dom nie będzie wart tyle na ile się chce zadłuzyć w
banku (uważa, że go za drogo kupiłem). Nie byłem tez w stanie z niego
wydobyć informacji ile jego zdaniem ten dom jest warty.Po zapoznaiu sie
z ofertami w tym rejonie trudno byłoby mi się zgodzić z opinią tego
pana. W poniedziałek jestem umówiony z kolejnym rzeczoznawcą. Poradźcie
coś forumowicze. Poza tym witam wszystkich bo jest to moj pierwszy post
na tej grupie.

Marioosh

[Boombastic]

Post by Marioosh
Rzeczoznawca miał zrobić wycenę nieruchomości dla potrzeb kredytu. Po
pomiarach i po zapoznaniu sie z dokumentacją stwierdził, że po
zakończniu budowy dom nie będzie wart tyle na ile się chce zadłuzyć w
banku (uważa, że go za drogo kupiłem). Nie byłem tez w stanie z niego
wydobyć informacji ile jego zdaniem ten dom jest warty.Po zapoznaiu sie
z ofertami w tym rejonie trudno byłoby mi się zgodzić z opinią tego
pana. W poniedziałek jestem umówiony z kolejnym rzeczoznawcą. Poradźcie
coś forumowicze. Poza tym witam wszystkich bo jest to moj pierwszy post
na tej grupie.

Jako laik nie rozumiesz istoty wyceny dla potrzeby zabezpieczenia
wierzytelności banku.
Ta wycena jest do celu kredytowego, a nie pt. ile najwięcej mozna wyciągnąć
z niej na rynku. Rzeczoznawca sporzadza operat w oparciu o rzeczywuste ceny
transakcyjne brane z aktów notarialnych, a nie z ofert sprzedaży.

[kisielek]

Post by Boombastic
[..]
Jako laik nie rozumiesz istoty wyceny dla potrzeby zabezpieczenia
wierzytelności banku.
Ta wycena jest do celu kredytowego, a nie pt. ile najwięcej mozna
wyciągnąć z niej na rynku. Rzeczoznawca sporzadza operat w oparciu o
rzeczywuste ceny transakcyjne brane z aktów notarialnych, a nie z ofert
sprzedaży.

Specjalnie to mu nie pomogłeś :-/
facet ma problem bo wycena rzeczoznawcy wychodzi mniej niż cały koszt
postawienia domu, więc bank mu tyle kasy nie pożyczy.
jak brałem kredyt to trzęsłem gaciami, żeby mi wyszło,
no i wyszło z dokładnością do 1k zł;)

--
pozdrawiam
kisielek

[Boombastic]

Post by kisielek
Specjalnie to mu nie pomogłeś :-/

[cut]

No a co ja mu moge poradzić że np. rynek taki jest a nie inny? Ludzie czasem
mają olbrzymie wyobrażenia co do wartości i potem jest rozczarowanie.

[BrunoJ]

Post by Boombastic

Post by Marioosh
Rzeczoznawca miał zrobić wycenę nieruchomości dla potrzeb kredytu. Po
pomiarach i po zapoznaniu sie z dokumentacją stwierdził, że po
zakończniu budowy dom nie będzie wart tyle na ile się chce zadłuzyć w
banku (uważa, że go za drogo kupiłem).

jest pewna szansa ze dokladnie tak jest.

Post by Boombastic
Jako laik nie rozumiesz istoty wyceny dla potrzeby zabezpieczenia
wierzytelności banku.
Ta wycena jest do celu kredytowego, a nie pt. ile najwięcej mozna wyciągnąć
z niej na rynku. Rzeczoznawca sporzadza operat w oparciu o rzeczywuste ceny
transakcyjne brane z aktów notarialnych, a nie z ofert sprzedaży.

te ceny to tak roznie, z tego co rozmawialem to sa jakies usredniane ceny
metra w zaleznosci od dzielnicy, na to sie naklada wiek budowli (im starszy
tym taniej), i pewnie wiele innych rzeczy.
W przypadku nowego czy budowy temat jest jakby prostszy.
Rzeczoznawca jest w stanie dosc dokladnie okreslic wartosc takiej budowy
i ona wcale sie nie musi zgadzac z wartoscia rynkowa (zazwyczaj jest nizsza).

Swoja droga to ja mialem u siebie rzeczoznawce (oraz promese kredytowa!)
ZAMIN kupilem. I to ku wyraznemu zadowoleniu sprzedajacego, ktory tez
wolal wiedziec ze pieniadz na pewno ode mnie dostanie. Sam mial jakies
problemy ze swoim kredytem na zakup innej nieruchomisci i byl wyczulony
w tym temacie.

pozdrawiam
Bruno

[Marioosh]

Post by Boombastic
Jako laik nie rozumiesz istoty wyceny dla potrzeby zabezpieczenia
wierzytelności banku.

Jako laik nie rozumiem i dla tego pytam. Gdybym rozumiał to bym nie pytał.
Nie rozumiesz? :)

Sprawa jest o tyle dla mnie nie oczywista, że jest to dom w stanie surowym
zamkniętym z tynkami plus jeszcze z instalacją elektryczną, alarmową oraz
siecią komputerową położony na 16a atrakcyjnej widokowo i rekreacyjne
działce (okolice zalewu). Mam podpisaną umowę przedwstępną i ubiegam sie o
o kredyt to tak w formie wyjasnienia. Dziwi mnie to, że rzeczoznawca nie
bierze pod uwagę deklarowanego przez mnie standardu wykończenia tego domu
oraz praktycznie pomija wartośc działki na której znajduje sie dom a
stanowi ona sporą część wartości domu co prowadzi do dość wysokiej ceny za
1m2. Czy standard powinien wykończenia może decydowac w takim wypadku o
wartości domu? Dla mnie to jest oczywiste. Ceny notarialne? W sytuacji
kiedy znaczna część ceny domu idzie często pod stołem? Wydawało mi się, że
zadaniem rzeczoznawcy jest określenie wartości budynku na podstawie,
jakości materiałów, wielkości domu i działki atrakcyjności położenia
dostepności do infrastruktury itp. Dom domowi nie równy. Akty notarialne
nie mówi chyba nic na temat jakości i standardu nieruchomosci.

[Boombastic]

Post by Marioosh
Sprawa jest o tyle dla mnie nie oczywista, że jest to dom w stanie surowym
zamkniętym z tynkami plus jeszcze z instalacją elektryczną, alarmową oraz
siecią komputerową położony na 16a atrakcyjnej widokowo i rekreacyjne
działce (okolice zalewu). Mam podpisaną umowę przedwstępną i ubiegam sie o
o kredyt to tak w formie wyjasnienia. Dziwi mnie to, że rzeczoznawca nie
bierze pod uwagę deklarowanego przez mnie standardu wykończenia tego domu
oraz praktycznie pomija wartośc działki na której znajduje sie dom a
stanowi ona sporą część wartości domu co prowadzi do dość wysokiej ceny za
1m2.

Skąd wiesz, ze to pomija? Może po prostu nie rozumiesz metodologii
zastosowanej przez niego.

Czy standard powinien wykończenia może decydowac w takim wypadku o

Post by Marioosh
wartości domu? Dla mnie to jest oczywiste. Ceny notarialne? W sytuacji
kiedy znaczna część ceny domu idzie często pod stołem?

No tak, typowe podejście. Najpierw kantujesz w akcie notarialnym a potem się
dziwisz, że wartości są niskie. A niby na czym ma sie oprzeć rzeczoznawca?
Na cenach wywoławczych?

Wydawało mi się, że

Post by Marioosh
zadaniem rzeczoznawcy jest określenie wartości budynku na podstawie,
jakości materiałów, wielkości domu i działki atrakcyjności położenia
dostepności do infrastruktury itp. Dom domowi nie równy. Akty notarialne
nie mówi chyba nic na temat jakości i standardu nieruchomosci.

Nie ucz rzeczoznawcy jego fachu. Skoro tak zrobił to widocznie taki jest
rynek i wyszła taka wartość. To, że wsadzisz sobie przysłowiowe złote klamki
wcale nie spowoduje wzrostu wartości nieruchomości.

[Marioosh]

Post by Boombastic

Ceny notarialne? W sytuacji kiedy znaczna część ceny domu idzie często pod stołem?

No tak, typowe podejście. Najpierw kantujesz w akcie notarialnym a potem się
dziwisz, że wartości są niskie. A niby na czym ma sie oprzeć rzeczoznawca?
Na cenach wywoławczych?

Gdybym chciał kantować to bym wogóle nie miał problemu. Ciężko to
zrozumieć? Chciałbym wierzyć, ze nie jest to typowe podejście i nie wiem
skąd w tobie taka łatwośc w obrażaniu ludzi i ferowaniu wyroków. To, że
ktoś powiedział, że niektórzy kradną nie czyni z niego złodzieja. Czy się
mylę?

Post by Boombastic
Nie ucz rzeczoznawcy jego fachu. Skoro tak zrobił to widocznie taki jest
rynek i wyszła taka wartość. To, że wsadzisz sobie przysłowiowe złote klamki
wcale nie spowoduje wzrostu wartości nieruchomości.

Myślę że się mylisz. Czy wartośc np. auta w w wersji standardowej oraz z
dodatkowym wyposażeniem nie zmienia jego ceny? Mama prawo oczekiwać wyższej
ceny gdy mam zamiar wpompowac w nie dodatkową gotówkę, czyż nie? Chyba, że
jest to czarna dziura. Mieszkanie mojego znajomego zostało wycienione na
podstawie danych sprzed roku. Gdyby nie jego dociekliwość i brak
sugerowanego przez ciebie naboznego stosunku do rzeczoznawcy byłby nieżle w
plecy.

Prosiłbym o merytoryczne podejście do problemu.

[Boombastic]

Post by Marioosh

Post by Boombastic
No tak, typowe podejście. Najpierw kantujesz w akcie notarialnym a potem się
dziwisz, że wartości są niskie. A niby na czym ma sie oprzeć rzeczoznawca?
Na cenach wywoławczych?

Gdybym chciał kantować to bym wogóle nie miał problemu. Ciężko to
zrozumieć? Chciałbym wierzyć, ze nie jest to typowe podejście i nie wiem
skąd w tobie taka łatwośc w obrażaniu ludzi i ferowaniu wyroków. To, że
ktoś powiedział, że niektórzy kradną nie czyni z niego złodzieja. Czy się
mylę?

Sam napisałeś, że często część ceny idzie pod stołem, więc skąd to
zdziwienie, że potem ceny w aktach sa zaniżone, podobnie jak oszacowana
wartość.

Post by Marioosh
Myślę że się mylisz. Czy wartośc np. auta w w wersji standardowej oraz z
dodatkowym wyposażeniem nie zmienia jego ceny?

Auto to co innego niż nieruchomość.

Mama prawo oczekiwać wyższej

Post by Marioosh
ceny gdy mam zamiar wpompowac w nie dodatkową gotówkę, czyż nie? Chyba, że
jest to czarna dziura.

Oczekiwać zawsze możesz, czy dostaniesz? Nie zawsze. Ja to nazywam pałacem
pośród pól. Czasem zdaża się coś takiego, że klient buduje bardzo dużą i
luksusowo wyposażona willę w zupełnie nieatrakcyjnym miejscu. No i co z
tego, ze wydał na nią kupę kasy jak nie ma mowy by sprzedając taki obiekt ją
odzyskał.


Mieszkanie mojego znajomego zostało wycienione na

Post by Marioosh
podstawie danych sprzed roku. Gdyby nie jego dociekliwość i brak
sugerowanego przez ciebie naboznego stosunku do rzeczoznawcy byłby nieżle w
plecy.

Na jakiej podstawie w plecy? Kupował je? Sprzedawał? Miał zapłacic podatek?
Nie, jak podatek to by się jeszcze cieszył. Nie rozumiesz sytuacji, że raz
chciałbyś by było jak najwięcej (bo bierzesz np. kredyt), a raz jak najmniej
(bo np. masz zapłacic podatek od spraku). Skoro drążysz ten temat to ci
podpowiem, że rzeczoznawca ma prawo przyjąc transakcje do 2 lat wstecz. A
zdażają sie takie rynki, że nie ma w ogóle obrotu. I co wtedy?

[Boombastic]

I jeszcze jedna zasada - wycena dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności
banku nie zawsze ma odzwierciedlać wartość rynkową. Część banków wprowadza
swoje wytyczne i zaleca stosowanie wartości bezpiecznej, czyli odrzuca się
ceny najwyższe jako niereprezentatywne, lub np. określa się wartość
bankowo-hipoteczną, która jest niższa od wartości rynkowej.

Nie napisałes nic jaki to jest bank, jakie zasady wyceny, czy miała to być
pełna wycena, czy też tylko inspekcja, czy została okreslona wartość na
dzień oględzin i według stanu po zakończeniu inwestycji?
Każdy może sobie rzucic hasło, że według niego wartość jest inna. jakie ty
masz podstawy by tak sądzić? Oglądałes akty notarialne? Ktoś ci coś
powiedział?

[Mustafa]

Post by Marioosh
Dziwi mnie to, że rzeczoznawca nie
bierze pod uwagę deklarowanego przez mnie standardu wykończenia tego domu
oraz praktycznie pomija wartośc działki na której znajduje sie dom a
stanowi ona sporą część wartości domu co prowadzi do dość wysokiej ceny za
1m2.

Skąd ja to znam..... ;-))))))))
Miałem identyczną sytuację
Chciałem wziąć kredyt w GE-banku
Chłoptaś zebrał całą dokumentację i stwierdził że dom nie jest tyle wart i
po remoncie też nie będzie a działka się nie liczy i odmawia kredytu
Za 2 dni facet który mi sprzedawał dom pyta czy ja komuś mówiłem że on to
sprzedaje bo ogłoszeń nie dawał a tu dzwoni jakiś chłoptaś i mówi że kupi
ten dom.... Na szczęście facet był fair i powiedział że dom jest już
"zaklepany". Wziąłem kredyt w innym banku, kupiłem dom a potem zacząłem
drążyć temat, zadzwoniłem do GE ale nie do tych kredytowców tylko "piętro
wyżej" i tam facet robi wielkie oczy i pyta jakim cudem ktoś mógł pominąć
działkę skoro to jej wartość głównie stanowi w przypadku starego domu o
wartości całej nieruchomości bo z domem mogą stać się różne rzeczy a działka
będzie zawsze. Złożyłem reklamację, której byłskawicznie ukręcono głowę a ja
od tamtego czasu mam o tej firmie właściwe zdanie.
A wracając do tematu: w innym banku wymagali wyceny zrobionej przez
rzeczoznawcę z listy "rzeczoznawców miedzybankowych" (to nie nazywa się tak
ale mniej więcej chodzi), przyjechał, wycenił, okazało się że wyszło z
dokładnością do kilku % cena zakupu (a nie wartość po remoncie). Jeszcze
zapytał czy chcę trochę więcej czy mniej (w granicach pewnego "błędu") bo
oni wyceniają nieruchomości na podstawie innych sprzedanych w okolicy + inne
rzeczy więc to nie jest z dokładnością do złotówki ale +/- ileśtam.
Krótko mówiąc załatw sobie kredyt w innym banku i weź sobie rzeczoznawcę
który będzie chciał zrobic tak żeby klient był zadowolony.

ps. Jeśli Twój wyceniacz nie chce Ci powiedzieć ile wg niego ten dom będzie
warty to tym bardziej sugeruje że jest on jakiś "lewy"

[owrank]

Post by Marioosh

Post by Boombastic
Jako laik nie rozumiesz istoty wyceny dla potrzeby zabezpieczenia
wierzytelności banku.

Dziwi mnie to, że rzeczoznawca nie
bierze pod uwagę deklarowanego przez mnie standardu wykończenia tego domu

to że walniesz sobie podłogi z najdroższego marmuru nie oznacza, że póxniej od
banku ktoś te marmury kupi w cenie takiej jaką Ty płaciłes...

Post by Marioosh
oraz praktycznie pomija wartośc działki na której znajduje sie dom a

no to albo ta działka wcale nie jest warta dużo, albo niewiele w stosunku do
cąłej inwestycji...

Post by Marioosh
Czy standard powinien wykończenia może decydowac w takim wypadku o
wartości domu? Dla mnie to jest oczywiste.

ale dla banku nie. i ja rozumiem oba stanowiska

Post by Marioosh
kiedy znaczna część ceny domu idzie często pod stołem?

wierzysz w to, że tak jest ? bo mam wrażenie, że to takie wytłumaczenie tych,
którzy nie wierzą, że niektóre nieruchomości kupuje się za mniej niż
wyobrażenie innych

Post by Marioosh
Wydawało mi się, że
zadaniem rzeczoznawcy jest określenie wartości budynku na podstawie,
jakości materiałów, wielkości domu i działki atrakcyjności położenia
dostepności do infrastruktury itp.
Dom domowi nie równy. Akty notarialne
nie mówi chyba nic na temat jakości i standardu nieruchomosci.

bank nie bezie korzystał z infrastruktury, widoków, stndardu tylko chce
wiedzieć za ile może Twój dom opchnąc jakby Tobie się powinęła noga.

pamiętaj, że cena sprzedazy nieruchomości, zwłaszca ostatnio, niewiele ma
wspolnego z kosztami budowy....

[unknown]

Post by Marioosh
Rzeczoznawca miał zrobić wycenę nieruchomości dla potrzeb kredytu. Po
pomiarach i po zapoznaniu sie z dokumentacją stwierdził, że po
zakończniu budowy dom nie będzie wart tyle na ile się chce zadłuzyć w
banku (uważa, że go za drogo kupiłem). Nie byłem tez w stanie z niego
wydobyć informacji ile jego zdaniem ten dom jest warty.Po zapoznaiu sie
z ofertami w tym rejonie trudno byłoby mi się zgodzić z opinią tego
pana. W poniedziałek jestem umówiony z kolejnym rzeczoznawcą. Poradźcie
coś forumowicze. Poza tym witam wszystkich bo jest to moj pierwszy post
na tej grupie.

Hej!
Moze ja jakis gupi jestem :-), ale nie łapie o co chodzi.
Chcesz brać kredyt ale dom już kupiłeś?
Facet robił pomiary, ale piszesz "po zakończeniu budowy", czyli...?
Rzeczoznawca przyszedł, zrobił swoją najtrudniejszą robotę (pomiary) i
poszedł bez zapłaty?
Gość z głowy bez porównania transakcji z danego rejonu strzelił, że "coś
jest nie tak", ale nie powiedział co, znaczy o ile?
Masz akt notarialny na zakup (nie wiem czego działki, domu w budowie)?
Na co bierzesz kredyt - budowa, wykończenie?
Pamiętaj, że kosztorys (koszty budowy) i wartość budynku po zakończeniu
to dwie różne kwoty.
Bank udziela kredytu pod zastawa nieruchomości, więc dopóki wartość
kredyty nie przekracza wartości nieruchomości - domu z działką (!) to
nie powinno być problemu.
Bez większej ilości szczegółów trudno coś pomóc. Operat to sprawa bardzo
względna, bo są pewne wrtości obiektywne, ale zawsze modyfikowane według
pewnych wskaźników. Wystarczy, że rzeczoznawca przjmie inny standard
wykończenia (panele - 20 zł/m2, a np. drewno egzotyczne za 200 zł/m2) i
już masz wartość o kilkadziesiąt/set tysięcy inną :-). W pewnych
granicach można rzeczoznawcy zasugerować jaką chcesz mieć wartość,
szczególnie jeśłi nieruchomość jest w budowie.
Zbyt duża wartośc też nie koniecznie jest w banku dobrze widziana.

Pozdr
Łukasz

[VLAD]

Post by Marioosh
Rzeczoznawca miał zrobić wycenę nieruchomości dla potrzeb kredytu.

Czasami bank oferuje usługę oszacowania wartości nieruchomości - przeważnie
wychodzi taniej niż u rzeczoznawcy i można się dogadać aby podali ci
szacunkowoą wartość jaki wyjdzie przed płaceniem za to - jeżeli wartość
bedzie ciebie satysfakcjonować - to masz sprawe załatwioną

Po pomiarach i po zapoznaniu sie z dokumentacją stwierdził, że po

Post by Marioosh
zakończniu budowy dom nie będzie wart tyle na ile się chce zadłuzyć w
banku (uważa, że go za drogo kupiłem).

znaczy - rzeczoznawca ma wycenić coś w przyszłości?? teraz ta nieruchomość
jeszcze nie jest pełnej wartości - a czy bank w tym momencie nie bedzie
wolał wartości stanu obecnego + kosztorys robót do wykonania??

Post by Marioosh
Nie byłem tez w stanie z niego wydobyć informacji ile jego zdaniem ten dom
jest warty.

bo taka informacja kosztuje - zamówisz operat to się dowiesz - a jak nie
bedzie pasowało to możesz rzeczoznawce zgłosic do Komisji Odpowiedzialności
Zawodowej
Wycena nieruchomości to nie jest wizyta u fryzjera aby mówić jak ma wyjść na
końcu.
Rzeczoznawca podlega ubezpieczeniu i jeżeli zaniży (wg ciebie wartość)
możesz zlecić wycenę dodatkowemu rzeczoznawcy - w przypadku drastycznych
róznic - możesz podać któregoś do sądu

Post by Marioosh
Po zapoznaiu sie z ofertami w tym rejonie trudno byłoby mi się zgodzić z
opinią tego pana.

Oferta to jedno a kwota transakcji to co innego. Chyba ze masz dostep do
aktów notarialnych i tamte ceny analizowałeś - bo rzeczoznawca tak to robi.
Jeżeli kilka osób zaniża wartość w aktach - to rzeczonawca to właśnie musi
analizować i taka "zaniżona" wartość mu wychodzi. Musi zakładać ze dane w
aktach notarialnych są prawdziwe - inaczej to by byla sprawa dla
prokuratury.

Post by Marioosh
W poniedziałek jestem umówiony z kolejnym rzeczoznawcą.

I bardzo dobrze - ale wątpie aby powiedział ci w rozmowie ile warta jest
nieruchomość.

jest róznica pomiedzy wartością i ceną nieruchomości - a ceny w ogłoszeniach
to juz ina bajka - sam sprzedając dom zawyżyłbyś cenę wyjściową aby mieć z
czego zejść w negocjacjach

[Boombastic]

Post by VLAD
znaczy - rzeczoznawca ma wycenić coś w przyszłości?? teraz ta nieruchomość
jeszcze nie jest pełnej wartości - a czy bank w tym momencie nie bedzie
wolał wartości stanu obecnego + kosztorys robót do wykonania??

Też, ale równiez okresla się wartość wg stanu po zakończeniu inwestycji.

Post by VLAD
bo taka informacja kosztuje - zamówisz operat to się dowiesz - a jak nie
bedzie pasowało to możesz rzeczoznawce zgłosic do Komisji
Odpowiedzialności Zawodowej

Zgadza się. Jedna uwaga - ta komisja nie bada, czy wartość jest dobra, tylko
czy operat jest wykonany zgodnie z przepisami.

Post by VLAD
Wycena nieruchomości to nie jest wizyta u fryzjera aby mówić jak ma wyjść
na końcu.

Dokladnie.

Post by VLAD
Rzeczoznawca podlega ubezpieczeniu i jeżeli zaniży (wg ciebie wartość)
możesz zlecić wycenę dodatkowemu rzeczoznawcy - w przypadku drastycznych
róznic - możesz podać któregoś do sądu

A o co chcesz go skarżyć? Że nie dostałeś kredytu? Bez jaj.

[VLAD]

Post by Boombastic
Zgadza się. Jedna uwaga - ta komisja nie bada, czy wartość jest dobra, tylko
czy operat jest wykonany zgodnie z przepisami.
A o co chcesz go skarżyć? Że nie dostałeś kredytu? Bez jaj.

chodziło mi o to że gdyby zaniżona wartośc w operacie wynikałaby z
niedotrzymania nalezytej staranności - tzn: nieodpowiednie dane porównawcze,
nieaktualne dane (za stare) itp, pominiecie ew. waznych wskaźników itp

[Boombastic]

Post by VLAD

Post by Boombastic
A o co chcesz go skarżyć? Że nie dostałeś kredytu? Bez jaj.

chodziło mi o to że gdyby zaniżona wartośc w operacie wynikałaby z
niedotrzymania nalezytej staranności - tzn: nieodpowiednie dane
porównawcze, nieaktualne dane (za stare) itp, pominiecie ew. waznych
wskaźników itp

Nieee, to jest oczywiste.

[Zbigniew Malinowski]

Post by Marioosh
Rzeczoznawca miał zrobić wycenę nieruchomości dla potrzeb kredytu. Po
pomiarach i po zapoznaniu sie z dokumentacją stwierdził, że po
zakończniu budowy dom nie będzie wart tyle na ile się chce zadłuzyć w
banku (uważa, że go za drogo kupiłem). Nie byłem tez w stanie z niego
wydobyć informacji ile jego zdaniem ten dom jest warty.Po zapoznaiu sie
z ofertami w tym rejonie trudno byłoby mi się zgodzić z opinią tego
pana. W poniedziałek jestem umówiony z kolejnym rzeczoznawcą. Poradźcie
coś forumowicze. Poza tym witam wszystkich bo jest to moj pierwszy post
na tej grupie.

Wycena to zawsze jest trochę wróżenie z fusów bo robi się to (dla celu
zabezpieczenia kredytu) metodą porównawczą - a ponieważ nigdy nie ma dwóch
identycznych nieruchomości więc to porównanie to są takie 'fusy'. Jeżeli nie
jest to rzeczoznawca z banku tylko taki, którego Ty zatrudniasz to zwykle da
się go przekonać, że wartość jest jednak większa (ładne położenie działki,
lepsza infrastruktura, lepsze materiały użyte do budowy itp. itd.).
Oczywiście w rozsądnych granicach (+/- 20%) - nikt raczej nie podpisze się
pod tym, jak wartość będzie zawyżona dwukrotnie.

Problemem jest to, że banki biorą zwykle pod uwagę wartość sprzedaży
wymuszonej (czyli chyba takiej w drodze jednorazowej licytacji) i przyjmują,
że jest ona o 20% mniejsza od rynkowej. To może być spora różnica.

No i tak naprawdę to stary, ale prawdziwy, komunał mówi, że 'to jest tyle
warte ile ktoś chce za to zapłacić'. Tak więc Tobie może się wydawać, że
zrobiłeś świetny interes (niedaleko do TWOJEJ pracy, TWOI rodzice mieszkają
tuż obok, blisko szkoły dla TWOICH dzieci, daleko od hałaśliwych ulic i
centrów handlowych) a dla innych może być to bezsensowny wydatek (daleko od
ICH pracy, sami emeryci mieszkający po sąsiedzku, jakieś bachory drą się
przez całe dnie, żadnego centrum handlowego w pobliżu). Więc uśredniając
musisz się czasem pogodzić z tym, że z punktu widzenia rynkowego
przepłaciłeś, mimo że jesteś pewien, że zrobiłeś interes swojego życia.

:-(

Pozdrawiam

Zbyszek Malinowski

[ZbyszekZ]

Post by Marioosh
Rzeczoznawca miał zrobić wycenę nieruchomości dla potrzeb kredytu. Po
pomiarach i po zapoznaniu sie z dokumentacją stwierdził, że po
zakończniu budowy dom nie będzie wart tyle na ile się chce zadłuzyć w
banku (uważa, że go za drogo kupiłem). Nie byłem tez w stanie z niego
wydobyć informacji ile jego zdaniem ten dom jest warty.Po zapoznaiu sie
z ofertami w tym rejonie trudno byłoby mi się zgodzić z opinią tego
pana. W poniedziałek jestem umówiony z kolejnym rzeczoznawcą. Poradźcie
coś forumowicze. Poza tym witam wszystkich bo jest to moj pierwszy post
na tej grupie.

Nie czytałem calego wątku, ale jest sposob.
Rzeczoznawca wskazany przez bank ma sprawdzić czy w razie gdy nie
wywiążesz się z umowy to da się sprzedać to co jest za co najmniej
wysokość kredytu. Tak więc jego celem jest określenie minimalnej
wartości.
Metodyka liczenia jest określona przepisami i musi ją stosować.
Manewr polaga na tym że trzeba poprosić o wycenę domu przez
rzeczoznawcę urzędu skarbowego. On ma cel odwrotny, bo im wyższa
wartość tym większy podatek do zaplacenia.
W przypadku mojego mieszkania różnica wycen była grubo ponad 30%.

[Boombastic]

Post by ZbyszekZ
Metodyka liczenia jest określona przepisami i musi ją stosować.
Manewr polaga na tym że trzeba poprosić o wycenę domu przez
rzeczoznawcę urzędu skarbowego.

Co za bzdura. To jest taki sam rzeczoznawca to po pierwsze, a po drugie to
rzeczoznawca wykonujący wycenę dla banków musi mieć odpowiednie
przeszkolenie, bo inaczej bank nie przyjmie takiego operatu.

Post by ZbyszekZ
On ma cel odwrotny, bo im wyższa
wartość tym większy podatek do zaplacenia.
W przypadku mojego mieszkania różnica wycen była grubo ponad 30%.

A co ma podatek wspólnego z wycena dla celów bankowych? Nie myl celów
wyceny.

[ZbyszekZ]

Post by Boombastic

Post by ZbyszekZ
Metodyka liczenia jest określona przepisami i musi ją stosować.
Manewr polaga na tym że trzeba poprosić o wycenę domu przez
rzeczoznawcę urzędu skarbowego.

Co za bzdura.

Jak dla mnie kosmiczna, i na dokładkę kosztowała mnie sporo
pieniędzy.

Post by Boombastic
To jest taki sam rzeczoznawca to po pierwsze,

baa, nawet to może być ta sama osoba.

Post by Boombastic
a po drugie to
rzeczoznawca wykonujący wycenę dla banków musi mieć odpowiednie
przeszkolenie, bo inaczej bank nie przyjmie takiego operatu.

Tyle że wielu rzeczoznawców ma kwity od wielu zleceniodawców
zarówno banków jak i US jak i innych potencjalnych.

Post by Boombastic

Post by ZbyszekZ
On ma cel odwrotny, bo im wyższa
wartość tym większy podatek do zaplacenia.
W przypadku mojego mieszkania różnica wycen była grubo ponad 30%.

A co ma podatek wspólnego z wycena dla celów bankowych? Nie myl celów
wyceny.

Cele są różne, ale dom, wartość i co najważniejsze metoda
wyliczenia tej wartości takie same.
Wiem bo mam takie dwie wyceny, poza celem, wartościa i nazwiskiem
rzeczoznawcy w zasadzie się nie różnią.
Po prostu dla banku rzeczoznawca szuka transakcji najniższych w
okolicy a dla US najwyższych.

[Boombastic]

Post by Boombastic
A co ma podatek wspólnego z wycena dla celów bankowych? Nie myl celów
wyceny.
Cele są różne, ale dom, wartość i co najważniejsze metoda
wyliczenia tej wartości takie same.

Mylisz się, metodologia może być bardzo różna. Inne przepisy sa dla wyceny
dla US, a inne dla banków.

Post by Boombastic
Wiem bo mam takie dwie wyceny, poza celem, wartościa i nazwiskiem
rzeczoznawcy w zasadzie się nie różnią.

A mogą różnić sie zasadniczo.

Post by Boombastic
Po prostu dla banku rzeczoznawca szuka transakcji najniższych w
okolicy a dla US najwyższych.

Wierutna bzdura.

[ZbyszekZ]

Post by Boombastic

Post by ZbyszekZ
Po prostu dla banku rzeczoznawca szuka transakcji najniższych w
okolicy a dla US najwyższych.

Wierutna bzdura.

Na jakiej podstawie oskarżasz mnie o klamstwo?
Napisale że mam dwie takie wyceny i bardzo starannie sprawdziłem czym
się różnią bo jakby nie było urząd mnie pociągnął na sporą
kwotę.

[Boombastic]

Post by Boombastic

Post by ZbyszekZ
Po prostu dla banku rzeczoznawca szuka transakcji najniższych w
okolicy a dla US najwyższych.

Wierutna bzdura.
Na jakiej podstawie oskarżasz mnie o klamstwo?

Na podstawie Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. Nr 46 z 2000 r., poz. 543 - tekst jednolity i zmiany Dz. U. Nr 141 z
2004 r. poz. 1492 z późniejszymi zmianami), Rozporządzenia Rady Ministrów z
dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 z 2004 r., poz. 2109 z późniejszymi
zmianami), Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. Nr 72 z
2002 r., poz. 665 - tekst jednolity z późniejszymi zmianami), i np. Ustawy
z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr
41 z 2005 r., poz. 399 - tekst jednolity z późniejszymi zmianami) i na
koniec na podstawie Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych Polskiej
Federacji Rzeczoznawców Majątkowych.
Podac ci jeszcze jakieś inne podstawy prawne by zadać kłam twoim
stwierdzeniom o różnicowaniu wartości rynkowej i dopuszczalnych metodach i
sposobie wyceny?

Post by Boombastic
Napisale że mam dwie takie wyceny i bardzo starannie sprawdziłem czym
się różnią bo jakby nie było urząd mnie pociągnął na sporą
kwotę.

Skoro tak doskonale sie orientujesz w przepisach to powinienes wiedzieć co
zrobić jak urząd przedstawił ci taką wycenę co do której masz zastrzeżenia.

[owrank]

Post by Boombastic

Post by Boombastic
Wierutna bzdura.
Na jakiej podstawie oskarżasz mnie o klamstwo?

Na podstawie Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami

Post by Boombastic
(Dz. U. Nr 46 z 2000 r., poz. 543 - tekst jednolity i zmiany Dz. U. Nr 141

rozumiem, że jak ktoś Ci napisze na forum, że widział samochód jadący po
mieście 100 km/h to Ty odpowiesz, że to bzdura bo kodeks ruchu drogowego
pozwala na jazdę w terenie zabudowanym maksymalnie 50 m/h ???????????

różnice w wycenach istniały, istniają i istniec będa, żeby oprócz budowlanki
przytoczyc dla przykładu wartość samochodu - inną poda Ci urzednik skarbowy
w celu naliczenie podatku od zakupu, inną poda Ci ubezpieczyciel w czasie
ubezpieczenia i jeszcze inna (niższą !) poda Ci ten sam ubezpieczyciel kiedy
będzie po kradziezy tegoż samochodu i trzeba wypłacić odszkodowanie...
takie zycie :(

Pozdrawiam

[Boombastic]

Post by owrank
różnice w wycenach istniały, istniają i istniec będa, żeby oprócz budowlanki
przytoczyc dla przykładu wartość samochodu - inną poda Ci urzednik skarbowy
w celu naliczenie podatku od zakupu, inną poda Ci ubezpieczyciel w czasie
ubezpieczenia i jeszcze inna (niższą !) poda Ci ten sam ubezpieczyciel kiedy
będzie po kradziezy tegoż samochodu i trzeba wypłacić odszkodowanie...
takie zycie :(

We wszystkich ustawach mowa jest o wartości rynkowej, w szczególności
metodologia jest wskazana w przypadku US, a dodatkowe rozwinięcia w wycenie
dla banków. Pisanie, że rzeczoznawca do jednego celu bierze najniższe
transakcje, a do drugiego celu najwyższe jest niczym nie poparte. Róznica
zawsze będzie, to się zgadza, ale takie twierdzenia jak powyższe to są
bzdury wyssane z palca.

[ZbyszekZ]

Post by Boombastic
We wszystkich ustawach mowa jest o wartości rynkowej, w szczególności
metodologia jest wskazana w przypadku US, a dodatkowe rozwinięcia w wycenie
dla banków. Pisanie, że rzeczoznawca do jednego celu bierze najniższe
transakcje, a do drugiego celu najwyższe jest niczym nie poparte. Róznica
zawsze będzie, to się zgadza, ale takie twierdzenia jak powyższe to są
bzdury wyssane z palca.

Tu już skończyłeś chyba z wyróżnieniem socjalistyczne
przedszkole.
Zajrzyj Ty sobie do wzmiankowanych dokumentów a nie cytuj na pałę.
Metodologia jest taka sama, a że ona nie jest doskonała to efekty są
jakie są.

[Boombastic]

Post by ZbyszekZ
Tu już skończyłeś chyba z wyróżnieniem socjalistyczne
przedszkole.

Jak już brak argumentów to wycieczki osobiste.

Post by ZbyszekZ
Zajrzyj Ty sobie do wzmiankowanych dokumentów a nie cytuj na pałę.
Metodologia jest taka sama, a że ona nie jest doskonała to efekty są
jakie są.

Znam je doskonale. Oczywiście sa znaczne różnice.

[g***@poczta.onet.pl]

wykonujący wycenę dla banków musi mieć odpowiednie
przeszkolenie, bo inaczej bank nie przyjmie takiego operatu.

Nie musi mieć przeszkolenia. Nie ma formalnych przeszkód by rzeczoznawca bez
przeszkolenia wykonał operat dla banku, chociaż banki preferują takie
przeszkolenie i zapewne chętniej współpracują z rzeczoznawcami, które takie
przeszkolenie mają.

[e-kran]

Post by Marioosh
Rzeczoznawca miał zrobić wycenę nieruchomości dla potrzeb kredytu. Po
pomiarach i po zapoznaniu sie z dokumentacją stwierdził, że po
zakończniu budowy dom nie będzie wart tyle na ile się chce zadłuzyć w
banku (uważa, że go za drogo kupiłem). Nie byłem tez w stanie z niego
wydobyć informacji ile jego zdaniem ten dom jest warty.Po zapoznaiu sie
z ofertami w tym rejonie trudno byłoby mi się zgodzić z opinią tego
pana.  W poniedziałek jestem umówiony z kolejnym rzeczoznawcą. Poradźcie
coś forumowicze. Poza tym witam wszystkich bo jest to moj pierwszy post
na tej grupie.
Marioosh

Hmmm, brałem w lipcu kredyt hipoteczny. Wprawdzie nie na dokończenie budowy
(jak Ty) tylko na całą budowę i bank też zażądał ode mnie pełnej wyceny
nieruchomości do etapu zasiedlenia go. Ale nie wymagał wyceny zrobionej przez
wskazanego rzeczoznawcę z Izby, tylko - uwaga - przez osobę z uprawnieniami
budowlanymi. Zrobił tę wycenę kosztorysant z firmy, która buduje mi dom. Ta
wycena została - uwaga - przyjęta przez bank i otrzymałem kredyt. Jest to
całkiem zwyczajny bank a imię jego PKOBP.

Ale może w przypadku kredytów na dokończenie budowy jest inaczej i banki
wydziwiają z wyceną wartości rynkowej.

Pozdrawiam
e-kran

[Boombastic]

Post by e-kran
Hmmm, brałem w lipcu kredyt hipoteczny. Wprawdzie nie na dokończenie budowy
(jak Ty) tylko na całą budowę i bank też zażądał ode mnie pełnej wyceny
nieruchomości do etapu zasiedlenia go. Ale nie wymagał wyceny zrobionej przez
wskazanego rzeczoznawcę z Izby, tylko - uwaga - przez osobę z uprawnieniami
budowlanymi. Zrobił tę wycenę kosztorysant z firmy, która buduje mi dom. Ta
wycena została - uwaga - przyjęta przez bank i otrzymałem kredyt. Jest to
całkiem zwyczajny bank a imię jego PKOBP.

Chyba nie widziałes pełnej wyceny. Zapewniam cię, że kosztorysant nie ma
bladego pojęcia o tym. To co on zrobił to zupełnie co innego niż
sporządzenie operatu szacunkowego.
Poza tym PKO BP to przyjmuje praktycznie wszystko.

Post by e-kran
Ale może w przypadku kredytów na dokończenie budowy jest inaczej i banki
wydziwiają z wyceną wartości rynkowej.

Nie jest inaczej, tylko niektóre banki maja cieco inne zasady sprawdzania
nieruchomości poprzez np. inspekcje. Dotyczy to głównie stosunkowo niskich
kwot kredytu.

[e-kran]

Post by Boombastic
Chyba nie widziałes pełnej wyceny. Zapewniam cię, że kosztorysant nie ma
bladego pojęcia o tym. To co on zrobił to zupełnie co innego niż
sporządzenie operatu szacunkowego.
Poza tym PKO BP to przyjmuje praktycznie wszystko.

Zdaję sobie z tego sprawę :-)

Post by Boombastic

Post by e-kran
Ale może w przypadku kredytów na dokończenie budowy jest inaczej i banki
wydziwiają z wyceną wartości rynkowej.

Nie jest inaczej, tylko niektóre banki maja cieco inne zasady sprawdzania
nieruchomości poprzez np. inspekcje. Dotyczy to głównie stosunkowo niskich
kwot kredytu.

200 TPLN to dużo czy mało ?

Pozdrawiam
e-kran

[Boombastic]

Post by e-kran

Post by Boombastic
Nie jest inaczej, tylko niektóre banki maja cieco inne zasady sprawdzania
nieruchomości poprzez np. inspekcje. Dotyczy to głównie stosunkowo niskich
kwot kredytu.

200 TPLN to dużo czy mało ?

To jest mało. Nie wiem jak różnicują w zalezności od wielkości miasta, ale w
dużych miastach to jest zdaje się koło 500 tys. zł jeśli dobrze pamiętam.