kupno domu - brak dokumentacji

[BrunoJ]

Witam,

Taki temacik:
Dom 30-40 lat, pierwsi wlasciciele. Tematy wlasnosciowe czyste, jednak okazalo
sie ze nie udalo sie odszukac dokumentacji typu projekt techniczny/rysunki itp.
Niby ze byly przymiarki do przebudowy, dokumentacja zostala przekazana do
architekta i nie wrocila. Kwestia "czy tak bylo" jest jakby malo istotna.
Pytanie dotyczy konsekwencji zakupu takiego domu, czesciowo na kredyt hipoteczny.
Uzyskane opinie sa takie:
- spec budowlany - nie ma problemu, ale moze sie zmienic prawo na bardziej UE
podobne i np za 10 lat dom bez papierow budowlanych bedzie nie sprzedawalny.
Ale na teraz nie przejmowac sie i kupowac, a martwic sie potem.
Projekt mozna probowac wyciagnac z archiwum UM, nalezy sie spodziewac ze moga
byc niescislosci w stosunku do faktycznego stanu budynku ;) I ewentualnych
kosztow przy "prostowaniu" papierow.
- ubezpieczyciel (ubezpieczenie obowiazkowe pod kredyt, od zdarzen losowych,
pozaru itp) - nie wymagane przy ubezpieczaniu, ale gdy sie cos stanie to
mozliwe ze ZU nie da zlotowki. W szczegolnosci musi byc dokument/potwierdzenie
odbioru technicznego budynku.
- bank - nasz specjalista zrobi oglad (nie operat - mala wartosc kredytu) i to
wystarczy, jesli da sie ubezpieczyc to jest ok.
- notariusz - po tylu latach czesto nie ma takich dokumentow, do kupna
(formalnie) nie potrzebne, za 1000zl mozna zrobic projekt powykonawczy (?).
- osoby prywatne - po 20 latach dokumenty odbioru nie maja juz znaczenia -
stan zastany (?). Szkoda ze nie ma, ale chyba bez wiekszego znaczenia.
Przy zalozeniu ze nie ma walka, czyli ze budynek byl zbudowany wg projektu,
ale jak to sprawdzic bez tego projektu?

Czy ktos moze potwierdzic/sprostowac/skomentowac?
Na ile taki dom sprzed lat podlega dzisiejszym przepisom, a na ile nie.
W ktorym momencie wyjdzie mi brak projetku (spodziewam sie ze przy pierwszej
przebudowie wymajajacej powolenia?), czy robiac projekt teraz od nowa
(powykonawczy? inwentaryzacja?) bede musial dostosowywac budynek do
dzisiejszych przepisow (np sa za waskie drzwi do lazienek).
Inne uwagi.

W skrocie - fajny dom, czysta sytuacja wlasnosciowa, brak dokumentacji
technicznej. Kupic - nie kupic, i dlaczego.

z gory dziekuje i pozdrawiam
Bruno

[Piotr]

Ja nym się za bardzo nie przejmował.
Jestem z pomorza zachodniego.... i wyobraź
sobie tu żaden przedwojenny dom nie ma dokumentacji.
Dom jest jest to zaszłość, na pewno jest naniesiony na
mapkach geodezyjnych.
Jedyne co bym ew sprawdził to właśnie czy wszystko jest
naniesione na mapki, czy nie ma jakiejś nie ujętej
dobudówki, czy jest szambo, woda itd.
Jeśli nie to sprzedający powinien to uregulować.
A jeśli bardzo Ci zależy na dokumentacji to pofatyguj
się do urzędu i poproś o takową, pewnie uda się wydobyć.

pozdr,
Piotr

[BrunoJ]

Post by Piotr
Ja nym się za bardzo nie przejmował.
Jestem z pomorza zachodniego.... i wyobraź
sobie tu żaden przedwojenny dom nie ma dokumentacji.

Wyobrazam sobie, ale dom 40 letni to lata 60te, a nie przedwojenne ;)
Poza tym to nie odpowiada na pytanie, w jakiej sytuacji plany (stare czy nowo
zrobione) okaza sie byc niezbedne.

Post by Piotr
Dom jest jest to zaszłość, na pewno jest naniesiony na
mapkach geodezyjnych.

jest

Post by Piotr
Jedyne co bym ew sprawdził to właśnie czy wszystko jest
naniesione na mapki, czy nie ma jakiejś nie ujętej
dobudówki, czy jest szambo, woda itd.

jako niewlasciciel (przed zakupem) nie mam dostepu do pelnych map, tylko
do planu zagospodarowania przestrzennego, a tam to jest maly polcentrymetrowy
kwadracik...
Jesli mozna przejrzec dokladniejsze plany to prosze o wskazowki gdzie dokladnie.

Post by Piotr
Jeśli nie to sprzedający powinien to uregulować.

w jaki sposob?

Post by Piotr
A jeśli bardzo Ci zależy na dokumentacji to pofatyguj
się do urzędu i poproś o takową, pewnie uda się wydobyć.

nie uda sie jak wyzej. Dokupi nie kupie, nie jestem wlascicielem, czyli
nie moge wyciagnac planow domu. I chyba bardzo dobrze zreszta. Troche
byloby slaby zeby gostek z ulicy mogl wyrwac plany dowolnego domu, najlepiej
ze schematem instalacji alarmowej :>

Osobiscie wolalbym zeby to obecny wlasciciel wyciagnal taka dokumentacje przed
zakupem, z drugiej strony nie chce z tym zakupem czekac w nieskonczonosc, bo
sie cos obsunie.

pozdrawiam
Bruno

[Piotr]

Co do niemożności wydobycia dokumentacji....
Sprzedający może Ciebie upoważnić to raz.
Może zrobić to sam, jeśli chce sprzedać.
Moim zdaniem to zerowy problem.

pozdr,
Piotr

[BrunoJ]

Post by Piotr
Co do niemożności wydobycia dokumentacji....
Sprzedający może Ciebie upoważnić to raz.
Może zrobić to sam, jeśli chce sprzedać.
Moim zdaniem to zerowy problem.

Niby moze, ale sie ociaga. Dlatego zaczynam podejrzewac ze cos tam jest
nieteges. Moze nic duzego, ale pewnie budka w ogrodzie "nie istnieje" czy cos
podobnego.
Wolalbym wiedziec wczesniej z czym taki brak dokumentacji sie wiaze.

pozdrawiam
Bruno

[BrunoJ]

Post by BrunoJ

Post by Piotr
Co do niemożności wydobycia dokumentacji....
Sprzedający może Ciebie upoważnić to raz.
Może zrobić to sam, jeśli chce sprzedać.
Moim zdaniem to zerowy problem.

Niby moze, ale sie ociaga. Dlatego zaczynam podejrzewac ze cos tam jest
nieteges. Moze nic duzego, ale pewnie budka w ogrodzie "nie istnieje" czy cos
podobnego.
Wolalbym wiedziec wczesniej z czym taki brak dokumentacji sie wiaze.

dodam jeszcze ze mila pani z Referatu Architektury UM stwierdzila ze nie maja
obowiazku przechowywac tego typu dokumentacji technicznej z budynkow budowanych
przed rokiem 94. Jedynym posiadaczem takiej dokumentacji jest (powinien byc)
inwestor lub obecny wlasciciel. Jesli nie ma to... nie ma.
Rozumiem ze wtedy trzeba zrobic inwentaryzacje, czyli taki projekt na stanie
obecnym. Fakt czy budka gospodarcza byla z pozwoleniem czy bez nie ma
znaczenia, dopuki nie bede chcial jest np rozbudowac, a stoi przy granicy
dzialki, co moze byc niezgodne z warunkami zabudowy na dzialce (?)
Pani wspomniala ze mozna probowac szukac jeszcze w Archiwum Miejskim, ale
wg nie marne szanse zeby tam cos bylo.

Czy powyzsze oznacza ze poza moralnym kacem i koniecznoscia poniesienia
wydatku w postaci nowego planu, brak dokumentacji technicznej z budowy nie
ma specjalnego znaczenia?

pozdrawiam
Bruno

[Piotr]

Post by BrunoJ
Czy powyzsze oznacza ze poza moralnym kacem i koniecznoscia poniesienia
wydatku w postaci nowego planu, brak dokumentacji technicznej z budowy nie
ma specjalnego znaczenia?

Gość się ociąga trudno. Wszystko zależy od ceny jaką wystawił...
jak bardzo atrakcyjna to weź jakiegoś architekta, żeby Ci wszystko
przed kupnem posprawdzał to i tak będą grosze w stosunku do ceny
domu i w razie czego uzupełnij dokumentację samodzielnie.
Jesli cena jest średnia i dom jest do sprzedaży od miesięcy to
przyciśnij sprzedającego, albo zrób sam tylko w umowie przedwstępnej
zaznacz że zwróci Ci koszty.

pozdr,
Piotr

[Marek Wierzbicki]

Post by BrunoJ
- spec budowlany - nie ma problemu, ale moze sie
zmienic prawo na bardziej UE
podobne i np za 10 lat dom bez papierow budowlanych
bedzie nie sprzedawalny.

I każą ci wyburzyć tylko dlatego, że przez dwie wojny (tak jest z moim
domem) właściciele niedopilnowali?

Prawo unijne jest durne, ale chyba nie do tego stopnia

Marek

[BrunoJ]

Post by Marek Wierzbicki

Post by BrunoJ
- spec budowlany - nie ma problemu, ale moze sie
zmienic prawo na bardziej UE
podobne i np za 10 lat dom bez papierow budowlanych
bedzie nie sprzedawalny.

I każą ci wyburzyć tylko dlatego, że przez dwie wojny (tak jest z moim
domem) właściciele niedopilnowali?

Wyburzuc to pewnie nie (poza tym co wy tak z tymi wojnami? ;-)
Ale wolalbym zeby sie nie okazalo ze trzeba na sile robic za grube tysiace
projekt. I to przy jakiejs zupelnie glupiej okazji, typu przebudowa wjazdu do
garazu. Albo ze sie okaze ze w oryginalnych dokumentach gdzies w UM tego garazu
w ogole tam nie ma...
Zas co do prawa... najlepszy przyklad to ostatnie newsy na temat klasy
energetycznej budynku. Brak planow to rowniez brak opisu z czego budynek
jest zbudowany. Pan auditor bedzie musial robic bardziej zaawansowane metody
sprawdzania i zapewne skasuje za to bardziej zaawansowana kwote.
Za chwile inny fachowiec (np elektryk) zainkasuje wiecej za projekt, bo bedzie
musial sobie najpierw narysowac plany wnetrza. Tak to widze, ale moze sie
myle. Dlatego sie odpytuje, zeby choc mniej wiecej wiedziec gdzie temat moze
'wyjsc'.

pozdrawiam
Bruno

[rr]

Na twoim miejscu bym się nie przejmował, tylko brał. Stare domy najczęściej
nie mają projektów, chyba że to zabytki. I nie widzę powodu, dla którego dom
miałby być niesprzedawalny. Projekt będzie potrzebny jeśli będziesz chciał
wykonać rzy domu jakieś prace, na które potrzebne jest pozwolenie. Kwestia
ubezpieczenia - może zapytaj w kilku firmach. Ubezpieczają przecież różne
stare budynki, które odbioru w rozumieniu dzisiejszych przepisów nie miały.

Robert

[BrunoJ]

Post by rr
Na twoim miejscu bym się nie przejmował, tylko brał. Stare domy najczęściej
nie mają projektów, chyba że to zabytki. I nie widzę powodu, dla którego dom
miałby być niesprzedawalny. Projekt będzie potrzebny jeśli będziesz chciał
wykonać rzy domu jakieś prace, na które potrzebne jest pozwolenie. Kwestia
ubezpieczenia - może zapytaj w kilku firmach. Ubezpieczają przecież różne
stare budynki, które odbioru w rozumieniu dzisiejszych przepisów nie miały.

A jak/gdzie sprawdzic ze na oryginalnym planie czy jakichs zgloszeniach po
zakonczeniu budowy sa wszystkie obecnie stojace budynki (niewatpliwie budowane
mniej wiecej w okresie wznoszenia domu). Chodzi glownie o przylegly do bydunku
garaz i budynek gospodarczy (od biedy do zburzenia, gdyby trzeba bylo).
Ogladalem plany zagospodarowania przestrzennego w UM, ale byla mala skala
i strasznie nabazgrane roznymi dodatkami, wiec nie moglem sie zbytnio
dopatrzec niczego sensownego...

Tak jeszcze przy okazji - czy taki dom/garaz/inne powinien byc wpisany do KW?
W sensie opisowym - budynek pietrowy, pokoi tyle itd...? Na mieszkanie takie
wpisy w ksiedze widzialem. Ale mieszkanie wspolczesne, a tutaj ostatnie wpisy
w ksiedze maja chyba tyle lat co budynek. W zasadzie jest tylko informacja ze
dzialka jest zabudowana.

pozdrawiam
Bruno

pozdrawiam
Jacek

[PiotrB.]

Post by BrunoJ
W skrocie - fajny dom, czysta sytuacja wlasnosciowa, brak dokumentacji
technicznej. Kupic - nie kupic, i dlaczego.

A który czterdziestoletni dom posiada dokumentację (jak rozumiem
chodzi o projekt)?
Jeśli zamierzasz później go przebudowywać, nadbudowywać itp. to
sprawdź czy to będzie możliwe technicznie (stan budynku - wstępna
ekspertyza, oględziny) i formalnie (odległości od granic itp.).

Post by BrunoJ
z gory dziekuje i pozdrawiam
Bruno

[Przemas]

Jesli sprawy wlasnosciowe sa OK a cena dobra, to kupowac! Nawet jesli
wynikna jakies inne problemy, to z nimi sobie spokojnie poradzisz.
Wiekszosc, nawet nowszych budynkow, nie posiada zadnej dokumentacji
budowlanej. Co prawda w Prawie Budowlanym jest zapis, ze dokumentacje taka
nalezy posiadac przez okres trwania obiektu budowlanego ... ale nie ma
nigdzie zapisu co sie dzieje, jesli takiej dokumentacji nie ma ... (czytaj:
niech ci kazdy skoczy)

Przed zakupem proponuje jednak udac sie do urzedu gminy i zobaczyc, co da
sie z tym obiektem zrobic - trzeba przeczytac zapis planu dla przedmiotowego
terenu w miejscach dotyczacych przebudow/remontow. Jesli nie ma planu to
rzucic tylko okiem czy nie stoi za blisko granicy czy tez jakichs stref
ochronnych (energetyka, cmentarz itp). Jesli nic nie rzuca sie w oczy to
brac.

Sprawdzic, czy dom ma wszystko na miejscu - numer domu, za co jest placony
podatek od nieruchomosci i czy posiada umowy z energetyka itp. Na pewno
takie posiada.

Jesli jeszcze nuie bedziesz spokojnie to zrob cos nastepujacego.
Prawdopodobnie bedziesz chcial wprowadzic od razu jakies swoje przerobki -
ulepszenia. Zlec jakiemus architektowi projekt przebudowy budynku, jego
integralna czescia bedzie inwentaryzacja stanu istniejacego. Zatwierdz ten
projekt i juz jestes w posiadaniu cieplutkiej dokumentacji projektowej, do
ktorej nikt nie ma prawa sie przyczepic ...

Co do Mumii Europejskiej, to ktos Ci nagadal bzdur. Prawo dotyczace
wydajnosci energetycznej budynkow nie bedzie dotyczyc budynkow istniejacych,
a i moim zdaniem, domy jednorodzinne i tak beda z niego wylaczone ... wiec
bez obaw.

Przemek

[BrunoJ]

Post by Przemas
Jesli sprawy wlasnosciowe sa OK a cena dobra, to kupowac! Nawet jesli
wynikna jakies inne problemy, to z nimi sobie spokojnie poradzisz.
Wiekszosc, nawet nowszych budynkow, nie posiada zadnej dokumentacji
budowlanej. Co prawda w Prawie Budowlanym jest zapis, ze dokumentacje taka
nalezy posiadac przez okres trwania obiektu budowlanego ... ale nie ma
niech ci kazdy skoczy)

tak tez to zrozumialem, po wszystkich rozmowach ktore przeprowadzilem.
Pani w UM twierdzila ze dokumentacja musi byc. Na moje pytanie "a jak nie ma"
nie umiala odpowiedziec...

Post by Przemas
Przed zakupem proponuje jednak udac sie do urzedu gminy i zobaczyc, co da
sie z tym obiektem zrobic - trzeba przeczytac zapis planu dla przedmiotowego
terenu w miejscach dotyczacych przebudow/remontow. Jesli nie ma planu to
rzucic tylko okiem czy nie stoi za blisko granicy czy tez jakichs stref
ochronnych (energetyka, cmentarz itp). Jesli nic nie rzuca sie w oczy to
brac.

to sprawdzalem, jest zapis ze mozna rozbudowywac i przebudowywac.

Post by Przemas
Sprawdzic, czy dom ma wszystko na miejscu - numer domu, za co jest placony
podatek od nieruchomosci i czy posiada umowy z energetyka itp. Na pewno
takie posiada.

hehe, numer domu jest... zdjety :D a podobno za to mandaty daja?

Post by Przemas
Jesli jeszcze nuie bedziesz spokojnie to zrob cos nastepujacego.
Prawdopodobnie bedziesz chcial wprowadzic od razu jakies swoje przerobki -
ulepszenia. Zlec jakiemus architektowi projekt przebudowy budynku, jego
integralna czescia bedzie inwentaryzacja stanu istniejacego. Zatwierdz ten
projekt i juz jestes w posiadaniu cieplutkiej dokumentacji projektowej, do
ktorej nikt nie ma prawa sie przyczepic ...

poprzedni wlasciciele wlasnie zlecali architektowi przerobki, oddajac
istniejaca dokumentacjie (pewnie nie tyle projekt, wstepna przymiarka).
W zasadzie na dniach sie wyjasni i bedziemy decydowac co dalej.

Post by Przemas
Co do Mumii Europejskiej, to ktos Ci nagadal bzdur. Prawo dotyczace
wydajnosci energetycznej budynkow nie bedzie dotyczyc budynkow istniejacych,
a i moim zdaniem, domy jednorodzinne i tak beda z niego wylaczone ... wiec
bez obaw.

na razie nic nie wiadomo wiec sie nie stresuje.

dzieki za wszelkie informacje
pozdrawiam
Bruno (byc moze szczesliwy posiadac nowych klopotow)

[BrunoJ]

Post by BrunoJ
ze nie udalo sie odszukac dokumentacji typu projekt techniczny/rysunki itp.
Niby ze byly przymiarki do przebudowy, dokumentacja zostala przekazana do
architekta i nie wrocila. Kwestia "czy tak bylo" jest jakby malo istotna.
[...]
W skrocie - fajny dom, czysta sytuacja wlasnosciowa, brak dokumentacji
technicznej. Kupic - nie kupic, i dlaczego.

Wypada z mojej strony splentowac.
Otoz dokumentacja .... sie znalazla :D
Trudno ocenic czy kompletna, ale jest pozolkly projekt, z obrazkami i
obliczeniami (odrecznie pisane!). Sa rowniez w miare auktyalne wyrysy
z geodezji, na ktorych widnieja wszystkie budynki.

pozdrawiam
Bruno